Nel rapporto contrattuale che lega il
conduttore ed il locatore (nel caso ci si riferisca alla locazione di
immobili urbani adibiti ad uso abitazione), la ripartizione delle
spese tra le due parti, è spesso fonte di contenzioso. In
particolare la controversia può nascere sull'addebito degli oneri
accessori, ossia i corrispettivi di prestazioni accessorie a quella
di locazione come il servizio di pulizia, il riscaldamento, il
servizio di portineria eccetera.
Il riferimento normativo che prescrive
la modalità di ripartizione degli oneri accessori tra locatore e
conduttore, è la Legge n.392 del 27 luglio 1978 al cui articolo 9
prevede che siano a carico del conduttore, salvo diversa pattuizione,
le spese per il servizio di pulizia dell'immobile, il funzionamento e
l'ordinaria manutenzione dell'ascensore, le spese per la fornitura di
acqua, energia elettrica e riscaldamento, nonché la fornitura degli
altri servizi comuni, infine le spese per il servizio di portineria
(quando presente) sono per il 90% a carico dell'inquilino sempre
salvo patto contrario.
Questo scarno elenco legislativo,
frequentemente ritenuto una fonte insufficiente per dirimere le liti
tra inquilino e proprietario, e poi l'evoluzione tecnologica del
comparto edilizio che ha introdotto nuovi impianti accessori (come
quelli antincendio, televisivo ed altri) le cui spese di manutenzione
richiedono un'adeguata ripartizione, è stato meglio implementato e
specificato con la stipula di un accordo tra l'associazione dei
proprietari immobiliari Confedilizia e i sindacati degli inquilini:
Sunia; Sicet e Uniat.
La tabella di ripartizione delle spese
per gli oneri accessori tra inquilino e proprietario, frutto
dell'accordo, è stata depositata e registrata a Roma il 30 aprile
2014 presso l'ufficio territoriale Roma 2 dell'agenzia delle Entrate
e rubricata al n.8455/3. Tale documento aggiorna la tabella
pubblicata nel Decreto Ministeriale del 30 dicembre 2002 (come
allegato G), in tema di contratti di locazione regolamentati, che
recepiva a sua volta un precedente accordo del 1999 siglato tra le
associazioni. In essa si prescrive per esempio che all'interno
dell'appartamento locato sia onere del locatore provvedere alla
manutenzione straordinaria dell'impianto di riscaldamento o nel caso
della sostituzione di pavimenti e rivestimenti, mentre rimarrebbero a
carico del conduttore la loro manutenzione ordinaria (si rimanda alla
sua consultazione per tutti gli approfondimenti del caso).
Lo spirito dell'accordo avrebbe l'intenzione d'introdurre un
effetto deflattivo sulle liti connesse ai rapporti di locazione e
improntare il vincolo contrattuale al requisito della trasparenza,
richiamo e riferimento che può essere liberamente inserito e
specificato nel contratto di locazione da stipulare.