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| Immobile del Fondo Obelisco, viale Richard Torre E5 Milano |
I fondi comuni di investimento
immobiliare, presenti in Italia dal 1998, sono una particolare
tipologia, classe di prodotti finanziari, caratterizzati da
un'attività di investimento prevalente: in misura non inferiore ai
2/3 del proprio patrimonio, nell'acquisto e gestione di immobili,
diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari.
Sono definiti anche fondi di tipo chiuso, perché la quota di
partecipazione al patrimonio del fondo, acquisita nella fase di
sottoscrizione ed istituzione del fondo immobiliare stesso, non è
rimborsabile fino alla scadenza naturale del ciclo di vita dello
strumento finanziario. In alcuni casi però, le quote possono essere
negoziate sul mercato regolamentato. Generalmente la durata di un
fondo immobiliare è di almeno 10 anni e si articola in due fasi
temporali ben distinte: nella prima, la Società di Gestione del
Risparmio (SGR) che istituisce e gestisce appunto il fondo, avvia la
raccolta di denaro presso i sottoscrittori investitori fino al
raggiungimento dell'ammontare di capitale prefissato, che
rappresenterà il patrimonio proprio del fondo; collocate così tutte
le quote, si darà avvio alla seconda fase: l'attività di selezione
e conferimento degli immobili, scelti in base alla loro destinazione
d'uso: residenziale; commerciale o aree edificabili, in conformità
alle linee guida di gestione formalizzate nel regolamento istitutivo
del fondo immobiliare. L'investimento in questa asset class
ha un orizzonte temporale medio-lungo, e questo può rappresentare
uno svantaggio per l'investitore se lo si somma alla ridotta
liquidità e liquidabilità che lo caratterizzano. Di contro, il
principale vantaggio potrebbe essere rappresentato dal fatto che il
rendimento del fondo risulterebbe svincolato dalle fluttuazioni dei
principali indici, indicatori finanziari, che influenzano invece
altri strumenti più tradizionali come le azioni e le obbligazioni.
Recentemente
le cronache economico-finanziarie raccontano, con sempre più
frequenza, i casi di piccoli risparmiatori cosiddetti retail,
che sono rimasti vittime di
ingenti perdite patrimoniali, causate dalle rilevanti svalutazioni
nel valore degli immobili afferiti a questi organismi comuni di
gestione del risparmio, che si sono tradotte in un forte
deprezzamento della quota di partecipazione al fondo nel momento
della sua liquidazione. Passiamone in rassegna alcuni.
Olinda. Il
nome suggestivo di questo fondo immobiliare, costituito nel 2004
mediante l'apporto di immobili e la sottoscrizione in denaro di parte
delle quote, è inspirato, come recita la nota sul sito
istituzionale, al nome di una delle città invisibili immaginate da
Italo Calvino, caratterizzata dall'essere una città in continua
espansione per cerchi concentrici, dove le mura si espandono portando
con sé vecchi edifici, lasciando spazio ad un centro sempre nuovo.
496 mila quote del fondo al prezzo nominale di 500 euro ciascuna,
hanno rappresentato la porzione offerta al pubblico, le restanti 522
mila circa sono state quelle assegnate in sede di apporto degli
immobili. Il lotto minimo sottoscrivibile era rappresentato da almeno
6 quote e la società di gestione è stata Prelios SGR subentrata
all'originaria Pirelli Re. La liquidazione dell'investimento è
avvenuto il 31 dicembre 2014 e ha visto assegnare complessivamente
113,15 euro per quota sottoscritta, originando perdite per i quotisti
maggiori del 75% del capitale investito. Azioni legali sono in corso
di svolgimento.
I 4 Fondi Postali.
Usiamo impropriamente questa terminologia semplificativa, per
riferirci a quel gruppo di Fondi Immobiliari gestiti da società
terze, le cui quote sono state collocate, attraverso la propria rete
di uffici Postali, dall'azienda pubblica dei recapiti, sempre più
focalizzata sull'attività finanziaria. Tra essi possiamo annoverare
i fondi Irs e
Obelisco
di InvestireRe Sgr, Alpha
di
IdeaFimit ed Europa
Immobiliare1 di
Vegagest.
Obelisco
è
un fondo immobiliare di tipo chiuso alimentato in denaro con il
patrimonio derivante dalla sottoscrizione di 100 mila quote nominali,
del valore di 2.500 euro ciascuna. Istituito nel 2005 la sua durata,
inizialmente stabilita in 10 anni, è stata prorogata di altri 3 fino
al 31 dicembre 2018. Dal 14 giugno 2006 le quote del fondo sono
negoziabili sul listino dedicato di Borsa Italiana e per avere
un'idea di come proceda l'investimento basti pensare che oggi (21
febbraio 2017), l'ultimo prezzo in acquisto è stato di 163,20 €:
una perdita potenziale per quota di circa il 94% del valore nominale,
sebbene il valore contabile sia stimato in 1.118,33 €.
Irs:Invest Real Security è
stato liquidato il 31 dicembre 2016, nato a settembre 2003 era
costituito da un patrimonio iniziale di 141 milioni di euro suddiviso
in 56.400 quote da 2.500 euro ciascuna. I partecipanti al fondo, così
come annunciato dalla società di gestione InvestiRE, saranno
rimborsati entro il 31 marzo 2017 con 390 euro per quota (una perdita
di circa il 90% del capitale investito!), e Poste, tra i maggiori
collocatori, ha già predisposto un piano di ristoro per i suoi
clienti, che prevede la stipula di una polizza assicurativa sulla
vita del Ramo I della durata di 5 anni, alimentata con il premio derivato dal
rimborso delle quote del fondo, a cui Poste aggiungerà la differenza
rimanente per arrivare all'intero ammontare del capitale
originariamente investito.
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| Immobile del Fondo Obelisco - Roma |
FondoAlpha Il
patrimonio immobiliare di questo fondo risulta locato ad enti della
pubblica amministrazione, collocato a giugno 2002 ha visto la
sottoscrizione di 103.875 quote al prezzo di collocamento di 2.600
euro. A giugno 2016 è stato oggetto di un'Offerta Pubblica di
Acquisto (OPA) promossa da Blado Investment S.C.A. per 1.156,25 €
/quota, attualmente il suo valore di borsa è 1.301 €/quota. La
durata iniziale di 15 anni è stata prorogata di altri 15, la
scadenza del fondo è così fissata al 27 giugno 2030. Il prossimo 23
febbraio sarà convocata un'assemblea dei partecipanti al fondo con
lo scopo di introdurre nel regolamento questo nuovo organo
assembleare.
Fondo
Europa Immobiliare 1 Le
quote di questo fondo immobiliare 113.398 sono state collocate tra
settembre e novembre 2004, al prezzo di 2.500 euro ciascuna, la
specificità del fondo è quella di investire in immobili situati
all'estero: essenzialmente in Paesi dell'Unione Europea.
Originariamente fissata in dieci anni la durata di vita del fondo, è
stata prorogata per ulteriori 3, e la scadenza è ora prevista al 31
dicembre 2017. In borsa la quota è scambiata a 976,5 € ed il suo
valore contabile stimato nel rendiconto semestrale della società di
gestione è di 1.314,56 €
Conclusioni.
Gli investimenti sommariamente analizzati (tutti gli approfondimenti
sono disponibili sui siti internet delle società di gestione),
rivelano un sostanziale fallimento nell'attività immobiliare sottostante alla valorizzazione delle quote dei vari
fondi, che ne hanno prodotto una cospicua svalutazione a danno dei
soliti risparmiatori. Le linee di azione (stragiudiziali prima e
giudiziali eventuali in seguito), potrebbero considerare in prima
battuta l'osservazione degli obblighi informativi a cui è vincolato
l'intermediario finanziario (l'ente cioè che negozia o distribuisce)
gli strumenti finanziari oggetto dell'investimento: Banca; Banco
Posta; Sim ecc... e contemporaneamente valutare i regolamenti dei
fondi per rilevare eventuali difformità nell'applicazione delle
facoltà esercitabili dai vari organi decisionali riconosciuti, come
per esempio l'assemblea dei partecipanti al fondo.
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